ここでは、敷金の清算、原状回復、賃貸マンションの退去、家賃の問題についてご紹介いたします。
　●　敷金、退去時の原状回復の問題について
　●　退去・明渡に関する問題について
　●　定期借家というのをご存知ですか？
　●　家賃の増額・減額の請求はできる？

敷金、退去時の原状回復の問題について

●敷金とは？
　　敷金とは、一般に入居者が家賃を滞納してしまっていたり、入居者の利用方法が悪
　　くまたは不注意で部屋を汚してしまっていたりした場合に、それを賠償する際の担
　　保として預けているお金のことです。
　　よって、家賃の滞納や入居者の責任で賠償するものがなければ、原則、敷金は返還
　　されるものです。

●敷引特約は、有効？
　　　契約書に敷金は家賃の３ヶ月分、敷引２ヶ月分などという契約なっていたら、どう
　　でしょうか？
　　このように、入居者が退去する際、敷金のうち一定の額を返還しないとする特約を
　　「敷引特約」といいます。
　　これまで、この敷引特約が有効なのか、無効なのではないか、との争いがありまし
　　たが、平成２３年に最高裁判所の判決が下され、（平成２３年３月２４日、平成２
　　３年７月１２日）、諸条件により敷引額が高額であるといえない場合は、敷引特約
　　は無効とは言えない、ということになりました。

●賃貸マンションを退去した際、入居者が負担しなければならない賠償額
　について考えてみよう！
　　国土交通省による原状回復に関するトラブルとガイドラインについて
　（以下、ガイドライン）
　　　退去時の清算についてトラブルが多いことから、国土交通省により、トラブルの
　　　解決の指針（ガイドライン）が示されていて、以下の点は解決の役に立ちます。
　　　　※なお、賃貸借契約の内容によっては、異なる結果となる場合もありますので
　　　　　契約内容をよく確認することが大切です。

ガイドラインのポイント　�@
　これは、入居者の負担？大家さんの負担？
　　ガイドラインでは、部屋の状況に応じて、入居者の方の負担で修繕しなければなら
　　ないもの、大家さんの負担で修繕をしなければならないもの、の区分を示していま
　　す。
（以下は、ガイドラインより）
　　Ａ　〜　入居者が通常の使い方・住まい方をしても発生するもので、原則として、
　　　　　　大家さん負担。
　　Ｂ　〜　入居者の故意または不注意で発生するもので、原則として、入居者負担。
　　Ａ＋Ｂ　〜　入居者が通常の使い方・住まい方をしても発生するものだが、その後
　　　　　　　　の手入れの仕方が悪く、損耗が発生・拡大したもの。入居者負担とな
　　　　　　　　る場合がある。

	Ａ （入居者が、通常の使い方、 住まい方をしても発生する） （次の入居者のためにするグ レードアップの要素のある者 も含む）	Ａ＋Ｂ （入居者の手入れや管理の方 法が悪くて、発生または拡大 したもの）	Ｂ （入居者の通常の使用とは言 えず、不注意による汚損とい えるもの）
床  畳 フローリング	●家具の設置による床、カ 　ーペットのへこみ、設置跡 ●畳の変色等	●カーペットに飲み物等を 　こぼしたことによるシミ・ 　カビ	●引っ越しの作業中に生じた 　ひっかきキズ ●キャスター付のイス等による 　フローリングのキズ
壁 クロス	●テレビ、冷蔵庫の後部壁面 　の黒ずみ（電気やけ） ●壁等の画鋲、ピン等の穴 　（下地ボードの張替は不要 　　の程度のもの）	●台所の油汚れ ●結露を放置したことによ 　り拡大したカビ	●たばこのヤニ・ニオイ ※ヤニによるクロスの変色な 　どの場合は、通常の使用を 　超えると判断される場合が 　多いと思われる。 ●落書き
その他	●専門業者によるハウスク 　リーニング ●エアコンの内部洗浄 ●消毒（台所、トイレ）	●風呂・トイレ等のカビ	●鍵の紛失、破損

ガイドラインのポイント�A
　各部位の耐用年数は？経過年数の考え方
　　賃貸借契約は、建物を使用する代わりに家賃を支払います。時の経過・使用する
　　ことによって、建物・内装が古くなり価値がなくなっていくことは、もともと想定
　　されているのです。
　　入居者は、仮に、不注意等で賠償しなければならないとしても、現存する価値まで
　　賠償すれば足ります。

　　　※　設備等の経過年数と賃借人負担割合


詳しくは、国土交通省のホームページ等をご参考に。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

退去・明渡に関する問題について

　賃貸借物件の明け渡しに関するルールを確認しよう。
　　●　入居者の場合
　　　　　賃貸借契約書に、「退去を希望する○○日前に通知をする」などの記載があり
　　　　　ますので、それに従った退去の予告を行います。
　　　　　通常は、退去の一か月前に予告する、とする契約が多いようです。

　　●　大家さんの場合
　　　　　　大家さんの場合、「借地借家法」という法律に従った明渡の請求を行うことに
　　　　なります。この法律の規定と違う契約をしていたとしても、その契約は無効と
　　　　なりますので、注意が必要です。
　　　　大家さんが、現在、入居している入居者との契約を更新しない、とする場合は
　　　　　　�@　入居者宛に半年以上前に契約を更新しない旨、を通知しなければなり
　　　　　　　　ません。
　　　　　　�A　退去を求めるに当たり、「正当な理由」が必要です。
　　　　　　　　　※　正当な理由の例　老朽化による取り壊し、子供が帰ってくるの
　　　　　　　　　　　で家を提供したいなど
　　　　立ち退き料とは？
　　　　　大家さんに正当な理由があるかどうかについては、大家さんと入居者との状
　　　　　況など様々な事情が考慮されます。多くの場合は、入居者の損害等を補てん
　　　　　する「立ち退き料」支払を求められることになるものと考えられます。
　　　　　立ち退き料の算定については、契約の内容や大家さん、入居者の方との様々
　　　　　な事情に基づいて算定されます。

定期借家というのをご存知ですか？

賃貸借契約において、大家さんから契約の終了をすることは、大きなハードルがありますが、一定の条件の下、あらかじめ、契約の更新がないことを契約の内容に盛り込むことができます。これを「定期借家」といいます（借地借家法第３８条）。
これから賃貸マンションに入居しようとする方は、契約の更新ができるかどうか、ちゃ
んと確認をすることが大切です。
定期借家とする条件とは？
●書面による契約であること
●契約の更新がない旨を記載した書面を交付して、事前に入居者に説明をしていること

家賃の増額・減額の請求はできる？

　賃貸借の契約も長期間にわたってくると、入居者からすると、近隣の物件と比べて、
　家賃が高額に感じることもあるかもしれません。
　反対に、大家さんからすると値上げを検討しなくてはいけない、という事情もあるか
　もしれません。
　　●まずは「調停」の手続きから
　　　　当事者間で交渉をしてみて、うまくいかないようなら、裁判の手続が用意され
　　　　ています。
　　　　家賃の増額・減額に関する手続は、まず、「調停」による協議をしなければな
　　　　りません。調停では、通常、裁判官のほか、調停委員が参加し、近隣の家賃の
　　　　状況等を考慮しながら、適正家賃について協議を行っていきます。
　　●「調停」が調わない場合は、「訴訟」へ
　　　　調停の手続きによる協議をしても、話し合いがまとまらない場合には、訴訟の
　　　　手続きへと移行していきます。
　　　　詳しい手続の内容については、お気軽にお尋ねください。